Pașii cumpărării unui apartament în România, de la vizionare la cheie

Cumperi o dată la 10–20 de ani; vânzătorul și agentul fac asta săptămânal. Ghidul de față egalizează terenul.

1. Înainte de vizionare: banii

Stabilește bugetul TOTAL, nu doar prețul: la un apartament de 100.000 € mai plătești în jur de 2.500–4.000 € în plus — onorariu notarial (0,5–1%), taxe de carte funciară, eventual comision de agenție (2–3% + TVA dacă e cazul), evaluare bancară și taxe de credit. Dacă iei credit, obține întâi o pre-aprobare: știi exact plafonul și devii un cumpărător credibil la negociere.

2. La vizionare: ce verifici cu ochii tăi

• Etajul tehnic: pereți exteriori (igrasie în colțuri), tavanul de la ultimul etaj, țevile din baie, geamurile (condens între foi = geam compromis).
• Zgomotul: vino și seara sau în weekend, nu doar la ora programată.
• Vecinii și asociația: cere să vezi avizierul — restanțieri mulți la întreținere = probleme de administrare.
• Cadrul real: pe 360imobiliar vezi din satelit ce e în jur — parc, pădure, câmp care poate deveni șantier.

3. Verificările pe acte (înainte de orice avans)

• Extras de carte funciară de informare (îl poate scoate oricine, ~25 lei, online pe ePay ANCPI): proprietarul real, suprafața, sarcini — ipoteci, sechestre, drepturi de uz.
• Certificat de performanță energetică — obligatoriu la vânzare.
• Adeverință de la asociație: fără datorii la întreținere.
• La casă: certificat de urbanism informativ dacă ai planuri de extindere.

4. Oferta și antecontractul

Negociezi în scris. În piața actuală, o reducere de 3–7% față de prețul cerut e uzuală la apartamentele care stau în piață de peste 60 de zile — pe pagina fiecărui anunț de la noi vezi istoricul de preț și de cât timp e listat, iar comparația cu prețul median pe zonă îți spune dacă cere mult.

Antecontractul se semnează la notar (nu pe un formular al agenției): avans tipic 5–10%, termen 30–60 de zile pentru credit, clauze clare de restituire dacă banca refuză creditul din motive neimputabile ție.

5. Creditul și evaluarea

Banca trimite evaluatorul; dacă evaluarea iese sub prețul negociat, diferența o acoperi tu. De aceea antecontractul trebuie să prevadă și acest caz. Dosarul complet durează de regulă 2–4 săptămâni.

6. La notar

Notarul verifică din nou cartea funciară în ziua semnării. Plata se face de regulă prin cont escrow sau transfer confirmat înainte de semnare. Primești cheia, procesul-verbal de predare (cu indexuri de utilități) și, în 1–3 zile lucrătoare, intabularea pe numele tău.

Unde se pierd banii de obicei

• Avans dat fără extras CF proaspăt (sarcini descoperite târziu).
• Antecontract fără clauză de credit refuzat.
• „Comision 0” care ascunde un preț umflat — compară mereu cu €/m² median al zonei, îl găsești pe pagina fiecărui oraș de pe 360imobiliar.