Les étapes de l'achat d'un appartement en Roumanie, de la visite à la remise des clés

On achète une fois tous les 10 à 20 ans ; le vendeur et l'agent, eux, le font chaque semaine. Ce guide vise à rétablir l'équilibre.

1. Avant la visite : le budget

Établissez le budget TOTAL, pas seulement le prix affiché : pour un appartement à 100 000 €, comptez environ 2 500 à 4 000 € de frais supplémentaires — honoraires du notaire (0,5–1 %), frais d'inscription au registre foncier (carte funciară, l'équivalent roumain du cadastre), éventuellement une commission d'agence (2–3 % + TVA le cas échéant), frais d'expertise bancaire et frais de dossier de crédit. Si vous financez l'achat par un crédit, obtenez d'abord un accord de principe (pré-approbation) : vous connaîtrez ainsi précisément votre plafond et serez perçu comme un acheteur crédible lors de la négociation.

2. Pendant la visite : ce qu'il faut vérifier de vos propres yeux

• L'état technique : murs extérieurs (traces d'humidité dans les coins), plafond du dernier étage, tuyauterie de la salle de bains, fenêtres (de la condensation entre les vitrages signale un vitrage défectueux).
• Le bruit : revenez le soir ou le week-end, pas seulement à l'heure du rendez-vous fixé.
• Les voisins et la copropriété : demandez à voir le panneau d'affichage — de nombreux impayés de charges signalent des problèmes de gestion.
• L'environnement réel : sur 360imobiliar, la vue satellite vous montre ce qui entoure le bien — parc, forêt, terrain vague qui pourrait devenir un chantier.

3. Les vérifications administratives (avant tout acompte)

• Extrait informatif du registre foncier (carte funciară) — accessible à tout le monde, environ 25 lei (~5 €), en ligne via le portail ePay de l'ANCPI (l'agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité immobilière) : il indique le véritable propriétaire, la surface et les charges éventuelles — hypothèques, saisies, droits d'usage.
• Certificat de performance énergétique — obligatoire pour toute vente.
• Attestation de la copropriété confirmant l'absence de dettes de charges.
• Pour une maison : certificat d'urbanisme informatif si vous envisagez une extension.

4. L'offre et l'avant-contrat

Négociez par écrit. Sur le marché actuel, une réduction de 3 à 7 % par rapport au prix demandé est courante pour les appartements en vente depuis plus de 60 jours — sur la page de chaque annonce de notre site, vous trouverez l'historique du prix et la durée de mise en vente, et la comparaison avec le prix médian du quartier vous indique si le prix demandé est excessif.

L'avant-contrat (promesse de vente) se signe chez le notaire — pas sur un simple formulaire de l'agence : acompte typique de 5 à 10 %, délai de 30 à 60 jours pour l'obtention du crédit, avec des clauses claires de remboursement si la banque refuse le crédit pour des raisons qui ne vous sont pas imputables.

5. Le crédit et l'expertise

La banque mandate un expert immobilier ; si l'estimation ressort en dessous du prix négocié, c'est à vous de couvrir la différence. C'est pourquoi l'avant-contrat doit également prévoir ce cas de figure. Le traitement complet du dossier prend généralement 2 à 4 semaines.

6. Chez le notaire

Le notaire revérifie le registre foncier le jour de la signature. Le paiement s'effectue généralement via un compte séquestre (escrow) ou par virement confirmé avant la signature. Vous recevez les clés, le procès-verbal de remise (avec les relevés des compteurs) et, sous 1 à 3 jours ouvrés, l'inscription de la propriété à votre nom au registre foncier.

Où l'on perd habituellement de l'argent

• Verser un acompte sans extrait de registre foncier récent (des charges découvertes trop tard).
• Un avant-contrat sans clause de refus de crédit.
• Une « commission 0 % » qui cache en réalité un prix gonflé — comparez toujours avec le prix médian au m² du quartier, disponible sur la page de chaque ville sur 360imobiliar.