Wie man einen Immobilienmarktbericht liest (und ihn bei Verhandlungen einsetzt)

Wir veröffentlichen für jede Stadt einen täglich aus den aktiven Anzeigen berechneten Marktbericht. So liest man ihn, ohne sich von den Zahlen täuschen zu lassen.

Angebotspreis ≠ Transaktionspreis

Alle Portale (auch wir) sehen die von Verkäufern GEFORDERTEN Preise. Die tatsächlichen Transaktionen werden in der Regel 3–8 % unter dem geforderten Preis abgeschlossen, je nachdem, wie realistisch der Ausgangspreis angesetzt war. Nutzen Sie den geforderten Preis als Obergrenze, nicht als Wahrheit.

Der Durchschnitt lügt, der Median nicht

Ein Penthouse für 800.000 € „zieht" den Durchschnitt eines ganzen Viertels nach oben. Deshalb verwenden wir den Median des €/m²-Preises: Die Hälfte der Anzeigen liegt darunter, die Hälfte darüber. Wenn Sie Ihre Wohnung mit dem Viertel vergleichen, vergleichen Sie mit dem Median für denselben Immobilientyp.

€/m² ist der Kompass, nicht die absolute Wahrheit

Übliche Korrekturen gegenüber dem Median des Viertels: Erdgeschoss/oberstes Stockwerk ohne Dachboden: −5–10 %; Gebäude aus der Zeit vor 1977, seismisch nicht saniert (Bezug auf das schwere Erdbeben von 1977 in Rumänien, seither gelten viele ältere Bauten als erdbebengefährdet und sanierungsbedürftig): −10–20 %; komplett renoviert: +5–15 %; mittlere Etage mit Aufzug: +3–5 %. Liegt die Anzeige nach den Korrekturen immer noch mehr als 15 % über dem Median, haben Sie ein vom Markt selbst geliefertes Verhandlungsargument.

Die Bruttomietrendite

Formel: mediane Jahresmiete ÷ medianer Verkaufspreis. In den großen Städten Rumäniens liegt sie in der Regel bei 5–7 % brutto. Davon abzuziehen sind: Leerstandszeiten (üblicherweise ein Monat pro Jahr), Instandhaltung/Reparaturen, Steuern. Die realistische NETTO-Rendite: 4–5,5 %. Jede Anzeige mit „Investition mit 9 % Rendite" arbeitet mit optimistischen Mieten oder veralteten Preisen — prüfen Sie beide Zahlen im Marktbericht des jeweiligen Viertels.

Anzeichen für einen abkühlenden (oder überhitzten) Markt

• Die Zahl der aktiven Anzeigen steigt und die Zahl der Preissenkungen in der Preishistorie nimmt zu = Käufermarkt: Sie können aggressiv verhandeln.
• Der Bestand sinkt, gute Anzeigen verschwinden innerhalb von Tagen = Verkäufermarkt: Finanzierungszusage in der Tasche und schnelle Entscheidung sind gefragt.

Auf 360imobiliar zeigt jede Anzeige ihre eigene Preishistorie, und die Seite «Angebote unter Marktpreis» listet täglich die Anzeigen, die mindestens 10 % unter dem Median vergleichbarer Objekte liegen.

Wie man die Zahlen konkret bei Verhandlungen einsetzt

Sie sagen nicht „das kommt mir teuer vor". Sie sagen: „Der Median des Viertels liegt bei 2.150 €/m² für vergleichbare Wohnungen; bei 72 m² ergibt das laut Markt rund 155.000 €. Sie verlangen 172.000 €. Entweder zeigen Sie mir, was diesen Unterschied rechtfertigt, oder wir sprechen ab 158.000 €." Marktdaten verwandeln einen Meinungsstreit in eine Diskussion auf Basis von Fakten.