Immobilienkauf in Italia
Ein praktischer Ratgeber für Käufer (auch für Ausländer): Ablauf Schritt für Schritt, Kaufnebenkosten, jährliche Steuern, Finanzierung und Besonderheiten in Italia. Zu Informationszwecken, Stand August 2026 — keine Rechtsberatung.
Dürfen Ausländer kaufen?
EU-Bürger kaufen uneingeschränkt; Nicht-EU-Bürger nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Sie benötigen einen codice fiscale.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
- 1Codice fiscale + Bankkonto
- 2Proposta d'acquisto (Angebot) mit Anzahlung
- 3Compromesso (Vorvertrag), 10–20% Anzahlung
- 4Rogito beim Notar + Zahlung
- 5Der Notar registriert die Eigentumsübertragung
Kaufnebenkosten (zusätzlich zum Kaufpreis)
| Registersteuer (Zweitwohnsitz) | 9% din val. cadastrală |
| Prima casa (Ansässige) | 2% |
| MwSt. auf Neubauten | 10% (4% prima casa) |
| Notar | ~1–2% |
Jährliche Steuern: IMU auf Zweitwohnsitze (~0,4–1,06% des Katasterwerts); der Hauptwohnsitz ist in der Regel befreit.
💶 Was eine Immobilie für 200.000 € in Italia wirklich kostet
Was es dich wirklich kostet, mit Steuern, Notar und Grundbuch — geschätzt nach den Regeln des Landes, bevor du mit dem Notar sprichst.
| Ansässig | Nicht ansässig / Zweitwohnung | |
|---|---|---|
| Registersteuer (prima casa, Ansässige) | 4.000 € | — |
| Notar | 2.000 € – 4.000 € | 2.000 € – 4.000 € |
| Registersteuer (Zweitwohnsitz) | — | 18.000 € |
| Geschätzter Endpreis | 206.000 € – 208.000 € | 220.000 € – 222.000 € |
Richtwert nach den öffentlichen Regeln des Landes; Sätze variieren je nach Region und Situation. Keine Steuerberatung.
Finanzierung als Nichtansässiger
Nichtansässige erhalten üblicherweise höchstens 50–60% Finanzierung.
Besonderheiten, die Käufer überraschen
- ⚠️ Die Steuern werden auf den KATASTERWERT berechnet (oft weit unter dem Kaufpreis) — ein großer Vorteil
- ⚠️ Die proposta d'acquisto bindet Sie früher, als Sie vielleicht erwarten
- ⚠️ 1-€-Häuser sind mit verbindlichen Sanierungsfristen verbunden
Häufig gestellte Fragen
- Kann ich als Ausländer eine Immobilie in Italia kaufen?
- EU-Bürger kaufen uneingeschränkt; Nicht-EU-Bürger nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Sie benötigen einen codice fiscale.
- Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf in Italia an?
- Registersteuer (Zweitwohnsitz): 9% din val. cadastrală; Prima casa (Ansässige): 2%; MwSt. auf Neubauten: 10% (4% prima casa); Notar: ~1–2%. IMU auf Zweitwohnsitze (~0,4–1,06% des Katasterwerts); der Hauptwohnsitz ist in der Regel befreit.
- Kann ich als Nichtansässiger in Italia eine Immobilienfinanzierung erhalten?
- Nichtansässige erhalten üblicherweise höchstens 50–60% Finanzierung.