Immobilienkauf in Österreich
Ein praktischer Ratgeber für Käufer (auch für Ausländer): Ablauf Schritt für Schritt, Kaufnebenkosten, jährliche Steuern, Finanzierung und Besonderheiten in Österreich. Zu Informationszwecken, Stand August 2026 — keine Rechtsberatung.
Dürfen Ausländer kaufen?
EU-Bürger kaufen uneingeschränkt. Nicht-EU-Bürger benötigen eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde des Landes; Tirol/Salzburg beschränken Zweitwohnsitze auch für EU-Käufer.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
- 1Angebot über den Makler (Kaufanbot — verbindlich!)
- 2Vertrag von Rechtsanwalt/Notar erstellt (Treuhänder verwahrt das Geld)
- 3Grundverkehrsgenehmigung, falls erforderlich
- 4Zahlung über Treuhandkonto
- 5Eintragung im Grundbuch
Kaufnebenkosten (zusätzlich zum Kaufpreis)
| Grunderwerbsteuer | 3,5% |
| Grundbucheintragung | 1,1% |
| Makler (gedeckelt) | max 3% + TVA |
| Rechtsanwalt/Notar | ~1–2% |
Jährliche Steuern: Moderate Grundsteuer.
💶 Was eine Immobilie für 200.000 € in Österreich wirklich kostet
Was es dich wirklich kostet, mit Steuern, Notar und Grundbuch — geschätzt nach den Regeln des Landes, bevor du mit dem Notar sprichst.
| Ansässig | Nicht ansässig / Zweitwohnung | |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 7.000 € | 7.000 € |
| Grundbucheintragung | 2.200 € | 2.200 € |
| Makler (gedeckelt) | 0 € – 7.200 € | 0 € – 7.200 € |
| Rechtsanwalt / Notar | 2.000 € – 4.000 € | 2.000 € – 4.000 € |
| Geschätzter Endpreis | 211.200 € – 220.400 € | 211.200 € – 220.400 € |
Richtwert nach den öffentlichen Regeln des Landes; Sätze variieren je nach Region und Situation. Keine Steuerberatung.
Finanzierung als Nichtansässiger
Strenge KIM-Regeln: mind. ~20% Eigenkapital, Rate unter 40% des Einkommens.
Besonderheiten, die Käufer überraschen
- ⚠️ Ein unterschriebenes Kaufanbot ist verbindlich — unterschreiben Sie nie „nur zur Probe“
- ⚠️ Bei Wohnungen die Reparaturrücklage des Hauses prüfen (Rücklage)
- ⚠️ Zweitwohnsitze in alpinen Gebieten sind oft untersagt — VORHER prüfen
Häufig gestellte Fragen
- Kann ich als Ausländer eine Immobilie in Österreich kaufen?
- EU-Bürger kaufen uneingeschränkt. Nicht-EU-Bürger benötigen eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde des Landes; Tirol/Salzburg beschränken Zweitwohnsitze auch für EU-Käufer.
- Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf in Österreich an?
- Grunderwerbsteuer: 3,5%; Grundbucheintragung: 1,1%; Makler (gedeckelt): max 3% + TVA; Rechtsanwalt/Notar: ~1–2%. Moderate Grundsteuer.
- Kann ich als Nichtansässiger in Österreich eine Immobilienfinanzierung erhalten?
- Strenge KIM-Regeln: mind. ~20% Eigenkapital, Rate unter 40% des Einkommens.