Immobilienkauf in Polska
Ein praktischer Ratgeber für Käufer (auch für Ausländer): Ablauf Schritt für Schritt, Kaufnebenkosten, jährliche Steuern, Finanzierung und Besonderheiten in Polska. Zu Informationszwecken, Stand August 2026 — keine Rechtsberatung.
Dürfen Ausländer kaufen?
Wohnungen: frei für alle. Häuser mit Grundstück: EU-Bürger frei; Nicht-EU-Bürger benötigen eine MSWiA-Genehmigung.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
- 1Reservierung/Vorvertrag (umowa przedwstępna), ~10% Anzahlung
- 2Prüfung der księga wieczysta (öffentliches elektronisches Grundbuch)
- 3Finanzierung, falls erforderlich
- 4Notarieller Kaufvertrag + Zahlung
- 5Eintragung in der księga wieczysta
Kaufnebenkosten (zusätzlich zum Kaufpreis)
| PCC-Steuer (Bestand) | 2% |
| MwSt. auf Neubauten (im Preis enthalten) | 8/23% |
| Notar + Gebühren | ~1–2% |
Jährliche Steuern: Geringe kommunale Steuer (PLN/m², typischerweise einige hundert PLN/Jahr).
💶 Was eine Immobilie für 200.000 € in Polska wirklich kostet
Was es dich wirklich kostet, mit Steuern, Notar und Grundbuch — geschätzt nach den Regeln des Landes, bevor du mit dem Notar sprichst.
| Ansässig | Nicht ansässig / Zweitwohnung | |
|---|---|---|
| PCC-Steuer (Bestand) | 4.000 € | 4.000 € |
| Notar + Gebühren | 2.000 € – 4.000 € | 2.000 € – 4.000 € |
| Geschätzter Endpreis | 206.000 € – 208.000 € | 206.000 € – 208.000 € |
Richtwert nach den öffentlichen Regeln des Landes; Sätze variieren je nach Region und Situation. Keine Steuerberatung.
Finanzierung als Nichtansässiger
Polnische Banken vergeben Kredite in PLN; Einkommen in einer anderen Währung erschwert die Genehmigung (Regeln zum Wechselkursrisiko).
Besonderheiten, die Käufer überraschen
- ⚠️ Die Preise sind in PLN — kalkulieren Sie den Wechselkurs ein
- ⚠️ Das Grundbuch ist online und kostenlos — prüfen Sie es selbst vor jeder Anzahlung
- ⚠️ Bei Neubauten ist die Abtretung von Vorverträgen ein eigener Markt — Vorsicht bei Ketten
Häufig gestellte Fragen
- Kann ich als Ausländer eine Immobilie in Polska kaufen?
- Wohnungen: frei für alle. Häuser mit Grundstück: EU-Bürger frei; Nicht-EU-Bürger benötigen eine MSWiA-Genehmigung.
- Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf in Polska an?
- PCC-Steuer (Bestand): 2%; MwSt. auf Neubauten (im Preis enthalten): 8/23%; Notar + Gebühren: ~1–2%. Geringe kommunale Steuer (PLN/m², typischerweise einige hundert PLN/Jahr).
- Kann ich als Nichtansässiger in Polska eine Immobilienfinanzierung erhalten?
- Polnische Banken vergeben Kredite in PLN; Einkommen in einer anderen Währung erschwert die Genehmigung (Regeln zum Wechselkursrisiko).