Immobilienkauf in Portugal
Ein praktischer Ratgeber für Käufer (auch für Ausländer): Ablauf Schritt für Schritt, Kaufnebenkosten, jährliche Steuern, Finanzierung und Besonderheiten in Portugal. Zu Informationszwecken, Stand August 2026 — keine Rechtsberatung.
Dürfen Ausländer kaufen?
Keine Einschränkungen für Ausländer. Sie benötigen eine NIF (Steuernummer) und in der Praxis ein portugiesisches Bankkonto.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
- 1NIF beschaffen (direkt oder über einen Steuervertreter)
- 2CPCV (Vorvertrag) mit 10–20% Anzahlung
- 3Prüfungen: certidão predial, caderneta, Nutzungsgenehmigung
- 4Escritura beim Notar + Zahlung
- 5Eintragung im Registo Predial
Kaufnebenkosten (zusätzlich zum Kaufpreis)
| IMT-Grunderwerbsteuer (progressiv, bis zu) | 0–7,5% |
| Stempelsteuer | 0,8% |
| Notar + Register | ~1% |
Jährliche Steuern: IMI 0,3–0,45% des steuerlichen Werts (städtisch); AIMI oberhalb von 600.000 € pro Person.
💶 Was eine Immobilie für 200.000 € in Portugal wirklich kostet
Was es dich wirklich kostet, mit Steuern, Notar und Grundbuch — geschätzt nach den Regeln des Landes, bevor du mit dem Notar sprichst.
| Ansässig | Nicht ansässig / Zweitwohnung | |
|---|---|---|
| IMT-Grunderwerbsteuer (nach Stufen) | 3.747 € | 3.747 € |
| Stempelsteuer | 1.600 € | 1.600 € |
| Notar + Register | 2.000 € | 2.000 € |
| Geschätzter Endpreis | 207.347 € | 207.347 € |
Richtwert nach den öffentlichen Regeln des Landes; Sätze variieren je nach Region und Situation. Keine Steuerberatung.
Finanzierung als Nichtansässiger
Banken finanzieren Nichtansässigen üblicherweise 60–70%.
Besonderheiten, die Käufer überraschen
- ⚠️ Beim CPCV: Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er die Anzahlung DOPPELT zurück; treten Sie zurück, verlieren Sie sie
- ⚠️ Prüfen Sie die Nutzungsgenehmigung (habitação) — ohne sie dürfen Sie dort nicht legal wohnen
- ⚠️ Die Steuerregelungen für Neuansässige ändern sich häufig — prüfen Sie vor dem Umzug die aktuelle Fassung
Häufig gestellte Fragen
- Kann ich als Ausländer eine Immobilie in Portugal kaufen?
- Keine Einschränkungen für Ausländer. Sie benötigen eine NIF (Steuernummer) und in der Praxis ein portugiesisches Bankkonto.
- Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf in Portugal an?
- IMT-Grunderwerbsteuer (progressiv, bis zu): 0–7,5%; Stempelsteuer: 0,8%; Notar + Register: ~1%. IMI 0,3–0,45% des steuerlichen Werts (städtisch); AIMI oberhalb von 600.000 € pro Person.
- Kann ich als Nichtansässiger in Portugal eine Immobilienfinanzierung erhalten?
- Banken finanzieren Nichtansässigen üblicherweise 60–70%.