Die Schritte beim Kauf einer Wohnung in Rumänien – von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe

Sie kaufen nur alle 10–20 Jahre eine Wohnung; der Verkäufer und der Makler tun das wöchentlich. Dieser Leitfaden gleicht das Spielfeld aus.

1. Vor der Besichtigung: das Geld

Legen Sie das GESAMTBUDGET fest, nicht nur den Kaufpreis: Bei einer Wohnung im Wert von 100.000 € zahlen Sie zusätzlich etwa 2.500–4.000 € — Notargebühr (0,5–1 %), Gebühren für das Grundbuch (rumänisch: carte funciară, das rumänische Immobilienregister), eventuell eine Maklerprovision (2–3 % zzgl. MwSt., falls anwendbar), die Bankbewertung der Immobilie sowie Kreditgebühren. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, holen Sie zuerst eine Vorab-Genehmigung (Pre-Approval) ein: So kennen Sie genau Ihr Limit und treten bei den Verhandlungen als glaubwürdiger Käufer auf.

2. Bei der Besichtigung: was Sie mit eigenen Augen prüfen

• Der technische Zustand: Außenwände (Feuchtigkeit/Schimmel in den Ecken), die Decke bei Wohnungen im obersten Stockwerk, die Rohre im Bad, die Fenster (Kondenswasser zwischen den Scheiben = defektes Fenster).
• Der Lärm: Besuchen Sie die Wohnung auch abends oder am Wochenende, nicht nur zum vereinbarten Termin.
• Die Nachbarn und die Hausverwaltung (rumänisch: asociația de proprietari, vergleichbar mit einer Eigentümergemeinschaft): Bitten Sie darum, das schwarze Brett einzusehen — viele Zahlungsrückstände bei den Nebenkosten deuten auf Verwaltungsprobleme hin.
• Die tatsächliche Umgebung: Auf 360imobiliar sehen Sie per Satellitenansicht, was sich in der Nähe befindet — Park, Wald oder ein Feld, das später zur Baustelle werden könnte.

3. Die Prüfung der Unterlagen (vor jeder Anzahlung)

• Grundbuchauszug zur Information (extras de carte funciară de informare – kann jeder beantragen, ca. 25 Lei, online über das Portal ePay der ANCPI, der rumänischen Behörde für Kataster und Grundbuch): zeigt den tatsächlichen Eigentümer, die Fläche und eventuelle Belastungen — Hypotheken, Pfändungen, Nutzungsrechte.
• Energieausweis (certificat de performanță energetică) — beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben.
• Bescheinigung der Hausverwaltung, dass keine Rückstände bei den Nebenkosten bestehen.
• Bei einem Haus: ein informativer Bebauungsbescheid (certificat de urbanism), falls Erweiterungspläne bestehen.

4. Das Angebot und der Vorvertrag

Verhandeln Sie schriftlich. Auf dem aktuellen Markt ist bei Wohnungen, die seit über 60 Tagen inseriert sind, ein Preisnachlass von 3–7 % gegenüber dem geforderten Preis üblich — auf jeder Anzeigenseite bei uns sehen Sie die Preishistorie und wie lange die Immobilie schon gelistet ist; der Vergleich mit dem Medianpreis der Gegend zeigt Ihnen, ob der Preis zu hoch angesetzt ist.

Der Vorvertrag (antecontract, vergleichbar mit einem notariellen Kaufvorvertrag) wird beim Notar unterschrieben — nicht auf einem Formular des Maklerbüros: übliche Anzahlung 5–10 %, Frist von 30–60 Tagen für die Kreditzusage, sowie klare Klauseln zur Rückerstattung, falls die Bank den Kredit aus Gründen ablehnt, die nicht in Ihrer Verantwortung liegen.

5. Der Kredit und die Bewertung

Die Bank schickt einen Gutachter; fällt die Bewertung niedriger aus als der ausgehandelte Preis, müssen Sie die Differenz selbst tragen. Deshalb sollte der Vorvertrag auch diesen Fall vorsehen. Die vollständige Kreditbearbeitung dauert in der Regel 2–4 Wochen.

6. Beim Notar

Der Notar prüft am Tag der Unterzeichnung erneut das Grundbuch. Die Zahlung erfolgt in der Regel über ein Treuhandkonto (Escrow) oder per bestätigter Überweisung vor der Unterzeichnung. Sie erhalten den Schlüssel, das Übergabeprotokoll (mit den Zählerständen für Strom, Wasser und Gas) und innerhalb von 1–3 Werktagen die Eintragung ins Grundbuch auf Ihren Namen (intabulare).

Wo meist Geld verloren geht

• Eine Anzahlung ohne aktuellen Grundbuchauszug (Belastungen werden erst zu spät entdeckt).
• Ein Vorvertrag ohne Klausel für den Fall einer Kreditablehnung.
• Eine „0 % Provision“, die in Wirklichkeit einen überhöhten Preis verschleiert — vergleichen Sie immer mit dem Medianpreis pro €/m² der Gegend, den Sie auf der jeweiligen Stadtseite von 360imobiliar finden.