Cómo comprar una propiedad en România
Guía práctica para compradores (incluidos los extranjeros): proceso paso a paso, costes de compra, impuestos anuales, financiación y particularidades en România. Con fines informativos, verificado en agosto de 2026 — no constituye asesoramiento legal.
¿Pueden comprar los extranjeros?
Los ciudadanos de la UE compran libremente, terrenos incluidos. Los extracomunitarios pueden comprar edificaciones; terrenos solo mediante tratados de reciprocidad o a través de una sociedad local.
El proceso, paso a paso
- 1Extracto del registro de la propiedad (comprobar cargas)
- 2Precontrato ante notario, señal del 5–10%
- 3Hipoteca: preaprobación → tasación → aprobación (2–4 semanas)
- 4Escritura definitiva ante notario + pago
- 5Inscripción registral (1–3 días)
Costes de compra (sobre el precio)
| Honorarios notariales | 0,5–1% |
| Registro de la propiedad | 0,15–0,5% |
| Comisión de agencia (si la hay) | 2–3% + TVA |
| IVA en vivienda nueva (por encima del umbral) | 9% / 21% |
Impuestos anuales: Impuesto sobre edificaciones ~0,08–0,2% del valor imponible; el terreno tributa aparte.
💶 Cuánto cuesta comprar una vivienda de 200.000 € en România
Lo que te cuesta de verdad, con impuestos, notaría y registro incluidos — estimación según las reglas del país, antes de hablar con el notario.
| Residente | No residente / segunda vivienda | |
|---|---|---|
| Honorarios notariales | 1000 € – 2000 € | 1000 € – 2000 € |
| Registro de la propiedad | 300 € – 1000 € | 300 € – 1000 € |
| Comisión de agencia (si la hay) | 4000 € – 7260 € | 4000 € – 7260 € |
| Precio final estimado | 205.300 € – 210.260 € | 205.300 € – 210.260 € |
Estimación orientativa según las reglas públicas del país; los tipos varían por región y situación. No es asesoramiento fiscal.
Financiación como no residente
Entrada mínima habitual del 15% (en RON, primera vivienda); los no residentes pueden obtener hipoteca en algunos bancos, con una entrada del 25–40%.
Particularidades que sorprenden a los compradores
- ⚠️ Los precios se anuncian en EUR, pero las escrituras se liquidan en RON al cambio del día
- ⚠️ El certificado energético es obligatorio para vender
- ⚠️ Vuelve a comprobar siempre el registro de la propiedad el día de la firma
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo comprar una propiedad en România siendo extranjero?
- Los ciudadanos de la UE compran libremente, terrenos incluidos. Los extracomunitarios pueden comprar edificaciones; terrenos solo mediante tratados de reciprocidad o a través de una sociedad local.
- ¿Qué costes e impuestos pago al comprar en România?
- Honorarios notariales: 0,5–1%; Registro de la propiedad: 0,15–0,5%; Comisión de agencia (si la hay): 2–3% + TVA; IVA en vivienda nueva (por encima del umbral): 9% / 21%. Impuesto sobre edificaciones ~0,08–0,2% del valor imponible; el terreno tributa aparte.
- ¿Puedo obtener una hipoteca en România como no residente?
- Entrada mínima habitual del 15% (en RON, primera vivienda); los no residentes pueden obtener hipoteca en algunos bancos, con una entrada del 25–40%.