Guida per l'inquilino: contratto, caparra, diritti e insidie comuni

Il mercato degli affitti è veloce: gli immobili migliori vengono presi in pochi giorni. Ma la fretta non deve costarti la caparra.

Prima di versare qualsiasi somma

• Verifica chi è il proprietario: chiedi l'estratto catastale (l'equivalente rumeno della nostra visura catastale, chiamato "carte funciară") oppure almeno confronta il nome sul documento d'identità con quello sul contratto delle utenze. I subaffitti senza diritto sono la truffa più comune.
• Visita l'appartamento di sera: ascolta i vicini, controlla l'illuminazione della strada, il parcheggio reale.
• Testa tutto: la pressione dell'acqua calda, la caldaia, tutte le prese elettriche, il segnale del cellulare in ogni stanza.

Il contratto: cosa deve contenere

• Durata e condizioni di recesso (di solito: preavviso di 30 giorni da entrambe le parti).
• Affitto, valuta, data di pagamento, chi paga le utenze e le spese condominiali.
• La caparra: importo (di solito 1, massimo 2 mensilità), in quali condizioni viene trattenuta, termine di restituzione alla partenza.
• Verbale di consegna con foto datate di ogni stanza e le letture dei contatori — da allegare al contratto. Senza questo documento, la discussione sulla caparra al momento della partenza si riduce a parola contro parola.
• Inventario degli oggetti (elettrodomestici, mobili) con il loro stato.

La registrazione presso l'ANAF

L'ANAF è l'Agenzia Nazionale dell'Amministrazione Fiscale rumena, l'equivalente della nostra Agenzia delle Entrate. Il proprietario è obbligato a dichiarare il reddito da locazione; il contratto registrato ti fornisce anche la prova di un domicilio legale (utile per: l'iscrizione dei figli a scuola, la residenza, i prestiti). Se il proprietario rifiuta qualsiasi contratto scritto — vai via. Non hai nessuna tutela.

Quando può aumentare l'affitto

Solo come previsto dal contratto. Senza una clausola di adeguamento, l'affitto non si modifica unilateralmente durante il contratto. Al rinnovo, tutto è negoziabile — presentati con dati alla mano: l'affitto mediano nella tua zona lo trovi su 360imobiliar, nella pagina della città e nel rapporto di mercato.

Come recuperare la caparra

1. Comunica la partenza per iscritto, rispettando il preavviso previsto dal contratto.

2. Fissa un appuntamento per la consegna: stesse foto, stesse angolazioni di quando sei entrato.

3. L'usura normale (vernice ingiallita, moquette consumata) NON viene trattenuta dalla caparra; i danneggiamenti (porte rotte, macchie di vernice) sì.

4. Richiedi la restituzione per iscritto, con una scadenza. Se il proprietario rifiuta senza giustificazione, hai verbale + foto = un dossier solido per la mediazione o per il tribunale (la procedura per le controversie di modico valore, sotto i 10.000 lei, è semplice ed economica).

Segnali d'allarme

Ti chiede di versare la caparra tramite bonifico a un nome diverso da quello del proprietario; rifiuta la visita dicendo "è affittato ma si libera"; prezzo molto sotto il mercato con storie su un trasferimento all'estero. Il confronto con il mercato reale ti protegge: se il prezzo è del 30% sotto la mediana, chiediti il perché.